Когда-нибудь Вы можете столкнуться с необходимостью аренды квартиры. В данной статье я расскажу, как сделать это с минимальным риском для себя. Итак, Вы нашли подходящий вариант и договариваетесь о встрече с брокером и арендодателем (а точнее, юридически правильно называть его наймодателем, поскольку речь идет об аренде жилого помещения). Вот мои советы:
1. Настоятельно рекомендую на первый осмотр квартиры денег с собой не брать (для Вашей же безопасности). Идти на встречу лучше всего не одному. Соблюдая эти простые меры предосторожности, Вы уменьшаете риск стать жертвой мошенников или черных риелторов, а также Вы страхуете сами себя от поспешных решений.
2. Осмотрев квартиру, убедившись, что она Вам подходит, переходите к юридической стороне вопроса. Для начала попросите наймодателя предъявить документы на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности) и паспорт. Кстати, лучше заранее предупредить брокера или наймодателя о том, чтобы на осмотр они взяли с собой указанные документы. Внимательно осмотрите паспорт. Не переклеена ли фотография, нет ли явных следов подделки, сравните – похоже ли лицо Вашего наймодателя на фотографию в паспорте. Далее внимательно осмотрите свидетельство. Правильно ли указан адрес в свидетельстве, и сверьте паспортные данные собственника в свидетельстве с паспортными данными Вашего наймодателя. Свидетельство сфотографируйте. Попросите брокера дать Вам проект договора найма жилого помещения. Без договора арендовать не советую, так как Вы рискуете своими денежными средствами и лишаете себя многих юридических средств защиты своих прав.
3. Далее договаривайтесь о времени заключения договора и месте передачи денежных средств в счет первой арендной платы. После этого идите домой. На уговоры брокера заключить договор в этот же день не соглашайтесь. Подождать один-два дня – не проблема для наймодателя. А Вы можете дома спокойно ознакомиться с текстом договора и проверить свидетельство.
4. Дома посмотрите фотографию свидетельства. Найдите графу кадастровый или условный номер и введите указанный номер в соответствующую графу в специальном разделе на сайте Росреестра по данной ссылке.
На сайте данный номер попробуйте вводить в разные графы по очереди. Если не получается, попробуйте ввести номер записи регистрации (указан в свидетельстве) в графу – номер права (выбрав предварительно субъект РФ). Данными действиями Вы проверяете данные, указанные в свидетельстве, на соответствие данным в реестре недвижимости на сайте государственного органа (Росреестра), осуществляющего регистрацию прав на недвижимость и ведущего реестр недвижимости (ЕГРП – единый государственный реестр прав). После ввода данных, Вы увидите и сможете сравнить адрес, площадь квартиры со свидетельством. А также, открыв вкладку права и ограничения, убедиться, что квартира не находится под арестом, не заложена и нет запрета на совершение сделок с ней.
5. Внимательно прочитайте договор. В нем обязательно должны содержаться следующие разделы: предмет договора, срок договора, обязанности сторон, арендная плата и плата за коммунальные услуги, расторжение договора.
В преамбуле («шапке») договора указываются полные паспортные данные наймодателя и нанимателя. В предмете договора – адрес квартиры в строгом соответствии со свидетельством и кадастровый или условный номер жилого помещения.
Срок договора должен быть менее года, так как иначе необходимо будет регистрировать договор в Росреестре (юридически правильно говорить о регистрации права аренды в виде обременения на жилое помещение).
Обязанности Сторон должны включать в себя положения о времени посещения наймодателем квартиры для проверки, гарантиях наймодателя об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам, о том, что квартира не заложена, под арестом не состоит и т.д.
Арендная плата должна быть установлена в рублях в твердом ежемесячном размере. Договор должен содержать условия о том, кто будет оплачивать коммунальные услуги, плату за пользование телефоном, условие о депозите (денежной сумме, которую наниматель передает в залог наймодателю в качестве гарантии исполнения обязательств по договору), если наниматель оплачивает такой депозит, а также условие о том, что арендная плата может быть увеличена не более чем на определенное количество процентов по истечению календарного года с момента начала аренды.
Договор должен содержать сведения о гражданах, которые будут проживать вместе с нанимателем.
К договору должен быть обязательно приложен акт приема-передачи жилого помещения. Опись имущества по желанию. Указанный акт подтверждает факт передачи Вам квартиры. После расторжения договора обязательно составляется акт возврата.
6. При передаче денежных средств (за любой месяц аренды) не забудьте составлять расписки о передаче денежных средств (лучше всего заполненные от руки). Денежные средства должны быть переданы по расписке непосредственному владельцу квартиры в соответствии со свидетельством.
Вы наверняка спросите, зачем столько бумажной волокиты? Я Вам приведу небольшой пример. Вот Вы въехали в квартиру, перед этим заплатив арендную плату наймодателю, заплатив брокеру. Договор не заключали, акт приема-передачи и расписок не составляли. Можете быть уверены – наймодатель имеет полное право выгнать Вас из квартиры. И даже привлечь к административной или уголовной ответственности. Так как у Вас никаких письменных доказательств о наличии у Вас права арендовать/нанимать квартиру, доказательств, что Вы передавали денежные средства, что квартира была Вам передана в пользование.
Если же у Вас есть договор, акт и расписка, Вы защищаете себя от многих неприятностей. Например, наймодатель заявляет – хочу повысить арендную плату. А Вы ему в ответ – мы с Вами об этом не договаривались. И указываете на пункт договора. Если же наймодатель продолжает надоедать Вам с вопросами повышения арендной платы, Вы, при условии, что у Вас есть расписки о передаче денежных средств за каждый месяц аренды, интересуетесь его осведомленностью о существовании в РФ налога на доходы физических лиц.
